Mietinflation Re

Der Zillow Observed Rent Index (ZORI), der auf Angebotsmieten basiert, d Nachdem er bereits im März um 0,5 % und im Februar um 0,3 % auf einen neuen Rekord von 2.018 US-Dollar gestiegen war. Auf Jahresbasis bedeutet der Anstieg im April einen Sprung von +7,4 %.

Das sind wirklich schlechte Nachrichten an der Inflationsfront. Aber es ist keine Überraschung. Es bestätigt, was uns die größten Vermieter in den USA in ihren Gewinnaufrufen mitgeteilt haben, dass sie im April sowohl bei Mietvertragsverlängerungen als auch bei Neuabschlüssen Mieterhöhungen von 6 % bis 8 % erhielten; und es bestätigt, was uns die Mietfaktoren im VPI für April gesagt haben, nämlich dass die tatsächlich von allen Mietern gezahlten Mieten im April gegenüber März um 0,5 % und im Jahresvergleich um über 8 % gestiegen sind.

Sie können sehen, wie der ZORI (rot, rechte Achse, $) die tatsächlichen Mieten während der Pandemie unterschritt, wie durch den größten Mietfaktor im CPI (OER, grün, Indexwert, linke Achse) dargestellt, und wie er die tatsächlichen Mieten im Jahr 2022 übertraf. und wie er dann Ende 2022 und Anfang 2023 abfiel und wie er sich in den letzten drei Monaten wieder beschleunigte:

Die Miete macht ein Drittel des Verbraucherpreisindex aus, aufgeteilt auf zwei Mietfaktoren. Der CPI für Owners Equivalent of Rent (OER, der größere der beiden, der 25,4 % des gesamten CPI ausmacht) stieg im April um 0,5 % und im Jahresvergleich um 8,1 %.

Alle diese Maßnahmen – Angebotsmieten nach ZORI; Gewinnaufrufe der größten Vermieter des Landes; und die tatsächlichen Mieten für alle Mieter, die anhand der VPI-Mietfaktoren erfasst werden, zeigen nun, dass sich die Mietpreissteigerung im April überhaupt nicht verlangsamte, sondern wieder beschleunigte.

Der ZORI wurde vielfach als Beweis dafür angeführt, dass sich die Mietinflation verlangsamte und bald verschwinden würde, basierend auf dem ZORI im letzten Jahr, als sie tatsächlich sank.

Für die Fed, für Powell während der Pressekonferenzen und für viele andere war der Rückgang der Angebotsmieten im letzten Jahr das Evangelium, auf das sie gewartet hatten, nämlich dass die Inflation der tatsächlichen Mieten, wie sie die derzeitigen Mieter erleben, bald nachlassen würde, ebenso wie die Angebotsmieten Mieten würden zu tatsächlichen Mieten werden und diese tatsächlichen Mieten senken, aber das ist einfach noch nicht geschehen, weil, wie Sie wissen, die VPI-Mietfaktoren hinterherhinken usw. usw.

Aber das ist nicht passiert.

Was die guten Leute über die Mietinflation möglicherweise auch in die Irre geführt hat, waren die Veränderungen im Jahresvergleich. Wie Sie in der obigen Grafik sehen können, blieb der ZORI im Jahr 2020 und Anfang 2021 hinter den tatsächlichen Mieterhöhungen zurück und verzeichnete dann, ausgehend von dieser niedrigen Basis, im Jahr 2022 einen massiven prozentualen Anstieg im Jahresvergleich, der dazu führte, dass er im Jahr 2022 über das Ziel hinaus schoss.

Aber dieser enorme prozentuale Zuwachs hat sich nie in den tatsächlichen Mieten niedergeschlagen, weil er außerhalb der Untergrenze lag, sondern lediglich die Untergrenze zusätzlich zur regulären Mietinflation von 8 % gemittelt hat. Und jetzt stimmen die Angebotsmieten pro ZORI von Monat zu Monat wieder mit den VPI-Maßen überein.

Dies ist die Art von Diagramm der prozentualen Veränderung im Jahresvergleich, die viele Köpfe dazu veranlasst hat, über die Mietinflation nachzudenken und die Unterschreitung im Jahr 2020 und Anfang 2021 zu zeigen, und ausgehend von dieser niedrigen Basis die massive Überschreitung Ende 2021 und fast alle von 2022. Dieses Diagramm zeigt auch die VPI-Mietfaktoren als prozentuale Veränderung im Jahresvergleich.

Die Fed teilte den Kerninflationsindex (ohne die volatilen Lebensmittel- und Energieprodukte) in drei Gruppen ein: Kerngüter, Immobilieninflation und Kerndienstleistungen ohne Wohnraum.

Die Inflation bei Kerngütern ist seit den Höchstständen der Pandemie deutlich zurückgegangen. Auch die Messwerte für die Immobilieninflation (wie die CPI-Mietfaktoren) würden mit Sicherheit sinken, weil dies bereits fest verankert sei, sagten sie, basierend auf sinkenden Angebotsmieten, und weil die CPI-Mietfaktoren hinterherhinken, sagten sie schon vor Monaten. Der Mietanteil der Inflation sei also bereits ausgeschöpft, sagten sie. Und der einzige Teil, in dem die Inflation extrem hartnäckig war, war die Inflation der Kerndienstleistungen ohne den Wohnungsbau.

Nun stellt sich heraus, dass die Inflation in zwei der drei Teile nach wie vor auf einem unangenehmen Niveau bleibt, und die Siegesrunde der Fed, die Mieteninflation gebremst zu haben, scheint verfrüht gewesen zu sein.

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